Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой должна охватывать не только выписку из ЕГРН. Покупателю необходимо проверить сам объект, историю права собственности, продавца, обременения, арендаторов, судебные споры, перепланировку, инженерные системы и условия эксплуатации здания.

Для офиса в бизнес-центре к этому добавляются ещё несколько вопросов: кому принадлежат парковочные места, какие правила устанавливает управляющая компания, можно ли выполнить необходимый fit-out и достаточно ли инженерной мощности для будущей команды.

Если коротко, перед покупкой коммерческого помещения нужно проверить три уровня:

1. Объект — что именно продаётся и соответствует ли помещение документам.
2. Продавца — имеет ли он право распоряжаться объектом и нет ли рисков вокруг сделки.
3. Экономику и эксплуатацию — сколько офис будет стоить после покупки и можно ли использовать его так, как планирует компания.

Ниже — подробный чек-лист проверки офиса перед сделкой.

Материал носит информационный характер. Для сделки с дорогостоящей коммерческой недвижимостью юридическую проверку документов и договора целесообразно поручить специалисту по недвижимости.

Что нужно проверить перед покупкой коммерческой недвижимости: короткий список

Если времени мало, начните с этих пунктов:

• сведения об объекте в ЕГРН;
• зарегистрированное право продавца;
• ограничения и обременения;
• основания возникновения права собственности;
• историю переходов права;
• полномочия продавца;
• судебные споры;
• признаки банкротства;
• действующие договоры аренды;
• фактическую планировку;
• законность выполненных изменений;
• инженерные мощности;
• задолженности и эксплуатационные платежи;
• права на парковку и дополнительные помещения;
• условия договора купли-продажи;
• порядок передачи объекта.

Любой серьёзный вопрос на одном из этапов не всегда означает, что от сделки нужно отказаться. Но риск должен быть понятен до внесения денег, а не после регистрации права.

Почему одной выписки из ЕГРН недостаточно

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — один из основных документов при проверке объекта.

В ней можно сверить, в частности:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• назначение объекта;
• зарегистрированные права;
• ограничения и обременения;
• часть других юридически значимых характеристик.

Однако ЕГРН не отвечает на все вопросы.

Например, из одной выписки невозможно полностью понять:

• почему продавец решил срочно продать объект;
• находится ли компания-продавец в сложном финансовом положении;
• есть ли корпоративный конфликт;
• соответствует ли фактическая планировка техническим документам;
• исправны ли инженерные системы;
• какой объём эксплуатационных расходов ждёт нового владельца;
• существуют ли договорённости с арендаторами, которые необходимо учитывать.

Поэтому ЕГРН — начало due diligence, а не вся проверка.

1. Убедитесь, что проверяете именно тот объект

Первый шаг кажется очевидным, но ошибки начинаются именно здесь.

Сопоставьте:

• фактический адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• этаж;
• номер помещения;
• назначение;
• план.

Для крупного офисного объекта сделка может включать не один объект недвижимости.

Отдельный правовой статус могут иметь:

• офисные помещения;
• машиноместа;
• кладовые;
• технические помещения;
• иные объекты, включённые в предложение.

Поэтому фраза «всё входит в стоимость» должна подтверждаться перечнем объектов и документов.

Необходимо точно понимать, что именно перейдёт покупателю после регистрации сделки.

2. Получите актуальную выписку из ЕГРН

Проверять объект только по выписке, которую прислал продавец несколько месяцев назад, не стоит.

Росреестр указывает, что закон не устанавливает фиксированного срока действия выписки из ЕГРН. При этом сведения отражают состояние реестра на момент её формирования.

Поэтому для крупной сделки разумно получать свежие сведения максимально близко к дате подписания документов.

В выписке необходимо проверить:

Характеристики объекта

Сопоставьте:

• площадь;
• кадастровый номер;
• адрес;
• этаж;
• назначение помещения.

Если фактический офис заметно отличается от данных реестра, необходимо выяснить причину.

Зарегистрированное право

Убедитесь, что продавец действительно имеет зарегистрированное право на продаваемый объект.

Если договор подписывает представитель, отдельно проверяются его полномочия.

Ограничения и обременения

Особое внимание уделяют сведениям об:

• ипотеке;
• арестах;
• запретах регистрационных действий;
• аренде;
• сервитутах;
• иных ограничениях.

Наличие обременения не всегда делает сделку невозможной, но покупатель должен понимать порядок его прекращения или последствия сохранения после перехода права.

3. Проверьте основания, на которых продавец получил объект

Недостаточно установить текущего собственника.

Нужно понять, как право возникло.

Основанием могут быть:

• договор купли-продажи;
• инвестиционный договор;
• акт приёма-передачи;
• судебное решение;
• реорганизация компании;
• приватизация;
• другой юридический документ.

Особое внимание требуется, если объект:

• несколько раз переходил между владельцами за короткий период;
• был получен в рамках корпоративного конфликта;
• продавался по необычно низкой стоимости;
• ранее являлся предметом судебного спора.

Чем дороже объект, тем важнее восстановить историю сделки настолько глубоко, насколько это необходимо для оценки риска.

4. Изучите историю перехода права

Частая смена собственников сама по себе не доказывает наличие проблемы.

Но она является поводом задать дополнительные вопросы.

Например:

• почему объект быстро перепродавался;
• связаны ли предыдущие компании между собой;
• совершались ли сделки по рыночной стоимости;
• существовали ли судебные споры;
• не происходили ли предыдущие сделки передались ли сделки по рыночной стоимости;
• существовали ли судебные споры;
• не происходили банкротством одной из сторон.

Если цепочка выглядит необычно, юридическую историю объекта следует анализировать подробнее.

5. Проверьте компанию-продавца

Если продавцом выступает юридическое лицо, проверка самого объекта составляет только половину работы.

Необходимо изучить компанию.

Для первоначальной проверки используются сведения ЕГРЮЛ и сервис ФНС «Прозрачный бизнес».

Проверяют:

• существует ли компания;
• кто является генеральным директором;
• кто входит в состав участников;
• когда компания зарегистрирована;
• соответствует ли адрес сведениям реестра;
• нет ли отметок о недостоверности данных;
• не находится ли компания в процессе ликвидации или реорганизации;
• кто имеет право подписывать документы.

Для крупной сделки юрист также анализирует устав и корпоративные документы продавца.

6. Проверьте полномочия человека, подписывающего договор

Сам факт того, что перед вами генеральный директор, ещё не завершает проверку.

Необходимо установить:

• действительно ли он занимает должность;
• действует ли без доверенности;
• не ограничены ли его полномочия уставом;
• требуется ли решение участников или совета директоров;
• является ли сделка крупной для продавца;
• требуется ли отдельное корпоративное одобрение.

Если договор подписывает представитель по доверенности, проверяются:

• сама доверенность;
• срок её действия;
• полномочия на продажу объекта;
• право подписывать договор и акт;
• ограничения в документе.

Для объекта стоимостью в сотни миллионов или миллиарды рублей формальная ошибка в полномочиях подписанта является совершенно ненужным риском.

7. Проверьте продавца на банкротство

Отдельное внимание требуется финансовому положению собственника.

Продажа недвижимости компанией с серьёзными финансовыми проблемами может впоследствии стать предметом спора.

Для первоначальной проверки используют:

• Федресурс;
• сведения о банкротстве;
• Картотеку арбитражных дел;
• финансовую отчётность;
• сведения ФНС;
• исполнительные производства и другие доступные источники — в зависимости от ситуации.

Особенно внимательно следует относиться к сочетанию нескольких признаков:

• крупная задолженность;
• многочисленные судебные процессы;
• требования кредиторов;
• продажа ключевых активов;
• цена существенно ниже рынка;
• процедуры, связанные с банкротством.

Задача покупателя — не просто установить, что компания существует сегодня, а понять, нет ли обстоятельств, способных поставить сделку под сомнение впоследствии.

8. Проверьте судебные споры

Поиск по продавцу в Картотеке арбитражных дел помогает понять характер судебной активности компании.

Сам факт наличия судебных процессов ещё ничего не означает. У крупной компании десятки дел могут быть обычной частью бизнеса.

Важен предмет спора.

Особое внимание:

• делам о недвижимости;
• требованиям о признании права;
• спорам между участниками компании;
• взысканию крупных долгов;
• банкротным делам;
• обеспечительным мерам;
• оспариванию предыдущих сделок.

Если в судебном процессе фигурирует приобретаемый офис или связанное с ним право, сделку нужно анализировать особенно внимательно.

9. Выясните, есть ли действующие арендаторы

Коммерческий объект может продаваться вместе с действующими договорами аренды.

Поэтому запросите информацию обо всех договорах, связанных с помещением.

Необходимо понимать:

• кто занимает офис;
• на какой срок заключён договор;
• зарегистрирована ли аренда, если это требуется;
• предусмотрено ли досрочное расторжение;
• существует ли обеспечительный платёж;
• есть ли задолженность;
• кто является собственником мебели и оборудования;
• какие обязательства переходят новому собственнику.

Этот вопрос особенно важен, если компания покупает офис для собственного размещения.

Наличие арендатора может означать, что начать использовать помещение сразу после сделки не получится.

Для инвестиционного покупателя ситуация обратная: действующий качественный арендатор может быть преимуществом, но тогда необходимо отдельно проверить экономику договора.

10. Сравните документы с фактической планировкой

Юридически чистое помещение может иметь технические проблемы.

Возьмите актуальный план и сравните его с фактическим состоянием офиса.

Проверьте:

• расположение перегородок;
• санузлы;
• входы;
• внутренние лестницы;
• объединение помещений;
• инженерные зоны;
• проёмы;
• конфигурацию этажа.

Если фактическое состояние отличается, необходимо установить:

1. Какие работы проводились.
2. Требовали ли они согласования.
3. Были ли изменения оформлены.
4. Кто будет отвечать за устранение несоответствий.

Особенно внимательно нужно проверять помещение после крупного ремонта или сложного fit-out.

О том, какие работы выполняются при комплексной подготовке пространства, мы подробно рассказали в статье «Fit-out офиса: что это, этапы, сроки и стоимость».

11. Проведите технический аудит офиса

Юрист проверяет права, но он не определит, хватает ли офису вентиляции на 200 сотрудников.

Для крупного объекта юридический due diligence желательно дополнять техническим аудитом.

Электроснабжение

Уточните:

• выделенную мощность;
• фактическую нагрузку;
• резерв;
• возможность увеличения мощности;
• состояние распределительных щитов.

Особенно важен этот параметр для:

• серверных;
• финансовых компаний;
• технологических команд;
• мультимедийных пространств;
• офисов с большой плотностью сотрудников.

Вентиляция и кондиционирование

Проверьте:

• расчётный воздухообмен;
• количество климатических зон;
• состояние оборудования;
• возможность индивидуального регулирования;
• ограничения управляющей компании.

Пустой офис может ощущаться комфортно во время просмотра и совершенно иначе работать после размещения команды.

Слаботочные системы

Оцените:

• интернет;
• доступных операторов;
• структурированную кабельную сеть;
• контроль доступа;
• видеонаблюдение;
• пожарные системы.

Физическое состояние

Осматривают:

• полы;
• потолки;
• фасадные примыкания;
• окна;
• двери;
• сантехнику;
• следы протечек;
• состояние отделки;
• шум от инженерных систем.

Стоимость устранения обнаруженных недостатков должна попасть в финансовую модель ещё до сделки.

12. Проверьте условия управляющей компании

Покупатель офиса приобретает помещение, но продолжает зависеть от здания, в котором оно находится.

До сделки запросите:

• правила эксплуатации;
• размер регулярных платежей;
• порядок их индексации;
• перечень включённых услуг;
• правила ремонта;
• требования к подрядчикам;
• режим доставки;
• порядок использования сервисных лифтов;
• правила пропускного режима;
• условия проведения мероприятий.

Необходимо отдельно узнать, есть ли задолженность по помещению перед управляющей компанией и какие обязательства возникают у нового собственника.

Подробно структуру регулярных платежей мы разбирали в материале «Эксплуатационные расходы на офис: что входит в OPEX».

13. Отдельно проверьте парковку

Фраза «к офису прилагается парковка» слишком расплывчата для договора стоимостью в сотни миллионов рублей.

Нужно установить:

• сколько машиномест входит в предложение;
• каким образом оформлены права на них;
• входят ли они в цену;
• указаны ли они в договоре;
• можно ли отчуждать их отдельно;
• существуют ли эксплуатационные платежи;
• как организован доступ.

Если парковочные места являются частью коммерческого предложения, они должны быть отражены в проверке сделки так же внимательно, как основной офис.

Например, при приобретении офисного пентхауса F-375 в состав предложения входят 15 парковочных мест. Их комплектность и юридическое оформление необходимо проверять вместе с основным объектом.

14. Рассчитайте полную стоимость владения

Юридически безопасная сделка может оказаться экономически невыгодной.

Помимо цены покупки учитывайте:

• эксплуатационные платежи;
• коммунальные расходы;
• парковку;
• налоговую нагрузку;
• страхование;
• техническое обслуживание;
• будущий ремонт;
• мебель;
• fit-out;
• модернизацию инженерии.

При сравнении двух офисов разница в несколько процентов от цены покупки может оказаться менее значимой, чем будущие расходы на реконструкцию.

Если компания ещё не решила, приобретать помещение или пользоваться им по договору аренды, полезно сначала сравнить покупку и аренду офиса в Москва-Сити.

15. Сравните цену с рынком

Слишком высокая цена — финансовый риск.

Слишком низкая — повод задавать дополнительные вопросы.

Значительное отклонение от сопоставимых объектов может быть связано с:

• срочностью сделки;
• техническими проблемами;
• обременением;
• особенностями договора аренды;
• корпоративной ситуацией продавца;
• необходимостью крупного ремонта.

Цена сама по себе не подтверждает проблему. Но причина существенного дисконта должна быть понятна покупателю и зафиксирована в общей логике сделки.

16. Проверьте назначение помещения

Убедитесь, что юридический статус помещения соответствует планируемому использованию.

Для корпоративного офиса особенно важны:

• нежилое назначение;
• возможность фактического использования под офис;
• отсутствие ограничений, препятствующих работе компании;
• соответствие требованиям здания.

В многофункциональных комплексах соседние помещения могут иметь разный статус.

Поэтому нельзя делать вывод о юридическом назначении конкретного объекта только потому, что он находится в известной офисной башне.

17. Проверьте будущую возможность перепланировки

Даже если текущий офис юридически и технически исправен, он может не подходить будущему владельцу.

Перед покупкой желательно заранее сделать тестовую планировку.

Разместите:

• рабочие места;
• кабинеты;
• переговорные;
• ресепшен;
• серверную;
• кухню;
• зоны отдыха;
• помещения руководства.

После этого технический специалист должен определить, можно ли реализовать выбранную схему.

Оценивать объект до сделки удобнее по алгоритму из руководства «Как выбрать офис в Москва-Сити».

18. Что проверить в договоре купли-продажи

К договору нельзя относиться как к формальности после проверки объекта.

В документе должны быть однозначно определены как минимум:

• стороны;
• продаваемый объект;
• кадастровые данные;
• стоимость;
• порядок расчётов;
• сроки;
• порядок передачи;
• комплект документов;
• ответственность сторон.

Для сложной коммерческой сделки дополнительно важны заверения продавца.

Например, стороны могут фиксировать заявления о том, что:

• продавец имеет необходимые полномочия;
• объект не является предметом неизвестного покупателю спора;
• отсутствуют нераскрытые права третьих лиц;
• покупателю передана полная информация о договорах;
• представлены достоверные документы.

Конкретный состав договора определяется структурой сделки и должен проверяться юристом.

19. Акт приёма-передачи — не просто подпись в конце сделки

До подписания акта следует ещё раз осмотреть объект.

Зафиксируйте:

• состояние отделки;
• оборудование;
• мебель, если она входит в сделку;
• ключи и карты доступа;
• показания счётчиков;
• обнаруженные недостатки;
• переданную документацию.

Если между подписанием договора и фактической передачей проходит время, состояние помещения может измениться.

Поэтому акт является последней контрольной точкой.

Что особенно проверять при покупке офиса в Москва-Сити

Высотный офис в многофункциональном комплексе имеет дополнительные особенности.

Помимо стандартного юридического due diligence стоит проверить:

Лифтовую логистику

Уточните, какая лифтовая группа обслуживает этаж и как организован доступ сотрудников и гостей.

Инженерные ограничения

Высотное здание имеет централизованные системы, и далеко не любое изменение можно выполнить внутри офиса самостоятельно.

Управляющую компанию

Получите технические требования и правила эксплуатации до разработки будущего проекта.

Ремонт

Проверьте, какие виды работ допускаются и как проходит согласование.

Парковку

Не считайте машиноместа частью сделки, пока это не подтверждено документами.

Полную стоимость эксплуатации

Премиальный офис следует сравнивать не только по стоимости квадратного метра, но и по расходам на содержание.

Более общий порядок самой сделки разобран в руководстве «Как купить офис в Москва-Сити».

Красные флаги перед покупкой коммерческой недвижимости

Отдельный признак ещё не означает, что сделка проблемная. Настораживать должно сочетание обстоятельств.

Частая смена собственников

Требует изучить причины переходов права.

Срочная продажа с крупным дисконтом

Причина скидки должна быть экономически понятна.

Отказ продавца предоставить документы

Серьёзный сигнал независимо от привлекательности цены.

Несовпадение фактической планировки с документами

Необходимо установить законность изменений до сделки.

Продавец участвует в крупных судебных процессах

Особенно если споры связаны с недвижимостью, кредиторами или банкротством.

Обременение, которое обещают снять «после сделки»

Механизм снятия ограничения должен быть юридически понятным и контролируемым.

Неясный статус парковки

Устные обещания о машиноместах не заменяют документы.

Неожиданно высокий OPEX

Может существенно изменить экономику владения.

Недостаточная инженерная мощность

После покупки решить такую проблему иногда намного сложнее, чем до неё.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Идентифицируйте объект

Получите кадастровые номера и полный перечень того, что входит в предложение.

Шаг 2. Закажите актуальные сведения ЕГРН

Проверьте характеристики, права и ограничения.

Шаг 3. Изучите основание права продавца

Получите документы, на основании которых объект принадлежит нынешнему владельцу.

Шаг 4. Проверьте продавца

Изучите ЕГРЮЛ, руководство, участников и финансовые сигналы.

Шаг 5. Проверьте суды и банкротство

Посмотрите Картотеку арбитражных дел и Федресурс.

Шаг 6. Изучите договоры по объекту

В первую очередь аренду и другие права третьих лиц.

Шаг 7. Сверьте план с фактическим помещением

Выявите несогласованные изменения.

Шаг 8. Проведите технический аудит

Проверьте инженерию, мощность и физическое состояние офиса.

Шаг 9. Рассчитайте полную стоимость

Добавьте OPEX, парковку, ремонт и другие будущие расходы.

Шаг 10. Проверьте договор и передачу

Зафиксируйте объект, цену, расчёты, заверения сторон и состояние помещения.

Что проверять самостоятельно, а что поручить специалистам

Часть первичной информации покупатель может собрать самостоятельно:

• сведения об объекте;
• публичные данные компании;
• судебные дела;
• общую информацию о бизнес-центре;
• условия эксплуатации.

Но для крупной сделки разумно разделить ответственность.

Юрист проверяет:

• право собственности;
• историю;
• ограничения;
• продавца;
• корпоративные решения;
• договор.

Технический специалист проверяет:

• фактическое состояние;
• инженерные мощности;
• перепланировку;
• ограничения будущего fit-out.

Финансовый специалист оценивает:

• цену;
• расходы;
• налоговую модель;
• сценарии владения.

Чем дороже офис, тем слабее аргумент «сэкономим на проверке».

Коротко: как безопасно купить коммерческую недвижимость

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо проверить не только право собственности.

Полноценная проверка включает:

• ЕГРН;
• историю объекта;
• продавца;
• банкротство и судебные споры;
• арендаторов;
• техническое состояние;
• планировку;
• управляющую компанию;
• парковку;
• эксплуатационные расходы;
• договор.

Для дорогого корпоративного офиса юридический и технический due diligence должны идти параллельно.

Так покупатель понимает не только можно ли юридически купить объект, но и сможет ли компания использовать его так, как планирует после покупки.

Если компания рассматривает приобретение собственной штаб-квартиры в Башне Федерация, характеристики трёхуровневого офисного пентхауса F-375 можно изучить на основной странице проекта.

Часто задаваемые вопросы

Какие документы нужно проверить перед покупкой коммерческой недвижимости?

В первую очередь проверяют сведения ЕГРН, документы-основания права собственности, данные продавца, существующие обременения и договоры, связанные с объектом. Для конкретной сделки перечень документов может быть значительно шире.

Как проверить собственника коммерческого помещения?

Начните со сведений ЕГРН и документов продавца. Если собственник — юридическое лицо, дополнительно проверяются ЕГРЮЛ, полномочия руководителя и корпоративные документы.

Какой давности должна быть выписка из ЕГРН?

Законом не установлен универсальный срок действия выписки. Поскольку она отражает сведения реестра на момент формирования, перед крупной сделкой целесообразно получать максимально актуальный документ.

Как проверить коммерческую недвижимость на обременения?

Сведения о зарегистрированных ограничениях и обременениях проверяются в ЕГРН. Дополнительно юрист анализирует документы объекта, договоры и судебные споры.

Как проверить компанию-продавца?

Для первоначальной проверки используют ЕГРЮЛ, сервис ФНС «Прозрачный бизнес», Федресурс и Картотеку арбитражных дел. Для крупной сделки также анализируются корпоративные документы и финансовое состояние.

Нужно ли проверять перепланировку коммерческого помещения?

Да. Фактическая конфигурация офиса должна быть сопоставлена с техническими и регистрационными документами. Несоответствия необходимо оценить до сделки.

Что проверить при покупке офиса в бизнес-центре?

Помимо юридического статуса помещения проверьте управляющую компанию, эксплуатационные расходы, инженерные мощности, правила ремонта, доступ, парковку и условия использования общих систем здания.

Даёт ли юридическая проверка стопроцентную гарантию сделки?

Нет. Задача due diligence — выявить существенные риски, понять их вероятность и дать покупателю основания принять решение. Для дорогостоящей сделки комплексную проверку проводят профильные специалисты.