Как рассчитать доходность офиса: формулы, окупаемость и реальный денежный поток

Чтобы рассчитать доходность офиса, недостаточно разделить годовую аренду на цену покупки. В финансовую модель необходимо включить простой помещения, арендные каникулы, расходы собственника, налоги, страхование, управление, ремонт, fit-out и другие первоначальные вложения.

Для предварительной оценки можно использовать формулу:

Чистая доходность = годовой денежный поток после расходов ÷ общая сумма вложений × 100%.

Например, объявление может обещать 12% годовых, если разделить договорную аренду на цену офиса. После учёта ремонта, периодов без арендатора и расходов собственника реальная доходность способна оказаться заметно ниже.

Поэтому инвестору нужны не одна цифра, а несколько показателей:

• валовая доходность;
• чистый операционный доход;
• ставка капитализации;
• доходность на вложенный капитал;
• срок окупаемости;
• денежный поток после обслуживания кредита.

Ниже разберём каждый показатель, проведём полный расчёт на условном примере и покажем, как сравнивать офисы по одинаковой финансовой модели.

Все цифры в примерах условны и используются только для объяснения методики. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Налоги и структура сделки зависят от статуса собственника и должны рассчитываться отдельно.

Коротко: как посчитать доходность офиса

Первый приближённый расчёт можно сделать в четыре действия:

1. Сложить стоимость покупки и все первоначальные вложения.
2. Посчитать возможный годовой доход.
3. Вычесть простой и расходы, которые остаются на собственнике.
4. Разделить полученный денежный поток на общую сумму вложений.

Упрощённая формула:

Доходность = (арендный доход − простой − расходы собственника) ÷ полные вложения × 100%.

Однако для полноценного сравнения объектов полезно разделить расчёт на несколько показателей.

Показатель	Что показывает
Валовая доходность	Соотношение договорной аренды и цены покупки без расходов
Эффективный доход	Доход после поправки на простой и скидки арендатору
NOI	Доход объекта после регулярных операционных расходов
Cap rate	Отношение NOI к цене или рыночной стоимости объекта
Чистая доходность	Доход после дополнительных резервов относительно всех вложений
Срок окупаемости	За сколько лет денежный поток условно вернёт вложения
Cash-on-cash	Доходность собственных денег при использовании кредита

Главное правило: сравнивать несколько офисов можно только по одной и той же методике. Нельзя сопоставлять валовую доходность одного объекта с чистой доходностью другого.

Чем доходность отличается от прибыли

Прибыль — это сумма денег.

Например, офис принёс собственнику 20 миллионов рублей чистого денежного потока за год.

Доходность — это отношение результата к вложенному капиталу.

Если в объект вложено 200 миллионов рублей, доходность составит 10%. Если для получения тех же 20 миллионов пришлось вложить 400 миллионов, доходность будет уже 5%.

Поэтому высокая абсолютная прибыль ещё не означает эффективное вложение.

Для инвестора важны оба вопроса:

• сколько рублей принесёт объект;
• какую долю от вложенного капитала составляет этот доход.

Валовая доходность офиса

Валовая доходность — самый простой показатель.

Формула:

Валовая доходность = годовая арендная плата ÷ цена покупки × 100%.

Предположим:

• офис стоит 300 миллионов рублей;
• договорная аренда — 3 миллиона рублей в месяц;
• годовой доход — 36 миллионов рублей.

Получаем:

36 млн ÷ 300 млн × 100% = 12% годовых.

Расчёт выглядит привлекательно, но пока не учитывает:

• ремонт и меблировку;
• время поиска арендатора;
• арендные каникулы;
• расходы собственника;
• страхование;
• налоги;
• управление;
• комиссии;
• возможный ремонт после выезда арендатора.

Валовую доходность удобно использовать для быстрого первичного отбора. Принимать решение о покупке только по ней нельзя.

Сколько денег действительно вложено в офис

Одна из самых частых ошибок — использовать в знаменателе только цену по договору купли-продажи.

Фактические инвестиции могут включать:

• стоимость объекта;
• юридическое сопровождение;
• технический аудит;
• оценку;
• регистрацию;
• комиссию посредника;
• проценты и комиссии при финансировании сделки;
• проектирование;
• ремонт;
• инженерное оснащение;
• мебель;
• мультимедиа;
• первоначальный запас оборотных средств;
• период до начала арендных платежей.

Полная формула выглядит так:

Общие вложения = цена покупки + расходы на сделку + подготовка офиса + оборудование + другие первоначальные затраты.

Если офис куплен за 300 миллионов рублей, но для запуска потребовалось ещё 60 миллионов, инвестор вложил не 300, а 360 миллионов.

Расходы на комплексную подготовку помещения могут занимать существенную часть бюджета. Состав таких работ подробно разобран в статье про fit-out офиса.

Какой доход учитывать

В расчёт включается не только базовая аренда.

Потенциальный доход объекта может состоять из:

• аренды помещения;
• платы за машиноместа;
• аренды кладовых или технических помещений;
• возмещения отдельных услуг;
• индексации;
• иных предусмотренных договором поступлений.

Но использовать нужно не максимально возможный доход, а реалистичный.

Договорная ставка ещё не гарантирует, что собственник получит двенадцать одинаковых платежей за год.

Доход могут уменьшить:

• простой до заселения;
• арендные каникулы;
• скидка на первые месяцы;
• задержка платежей;
• досрочный выезд арендатора;
• частичная вакантность;
• расходы на поиск новой компании.

Поэтому в модели отдельно рассчитывают потенциальный и эффективный доход.

Потенциальный валовой доход

Сумма, которую объект принёс бы при полной занятости и отсутствии скидок.

Эффективный валовой доход

Потенциальный доход за вычетом простоя, скидок и потерь по платежам, но с добавлением прочих поступлений.

Формула:

Эффективный доход = потенциальная аренда + дополнительный доход − простой − скидки − неполученные платежи.

Именно эффективный доход лучше использовать как основу для дальнейшего расчёта.

Как учесть простой офиса

Даже хороший офис может некоторое время оставаться без арендатора.

Вместо оптимистичного сценария «заполняемость 100% навсегда» разумнее создать резерв на вакантность.

Есть два способа.

Процент от годового дохода

Например, закладывается резерв 5%:

36 млн × 5% = 1,8 млн рублей.

Количество месяцев без арендатора

Если предполагается один месяц простоя:

3 млн × 1 месяц = 3 млн рублей.

Для крупного или нестандартного объекта срок поиска арендатора может быть длиннее. Его стоит оценивать по сопоставимым предложениям, а не по обещанию продавца.

Отдельно необходимо учитывать время на ремонт между арендаторами. Даже если новая компания найдена сразу, помещение может не приносить доход во время адаптации.

Какие расходы вычитают из дохода

В финансовую модель включают только те расходы, которые фактически несёт собственник.

Их состав зависит от договора аренды.

Эксплуатационные платежи

Часть OPEX может возмещать арендатор, а часть может оставаться на собственнике.

Проверить нужно:

• содержание общих зон;
• управление зданием;
• охрану;
• лифты;
• инженерные системы;
• уборку;
• коммунальные услуги;
• дополнительные сервисы.

Не следует автоматически считать весь эксплуатационный платёж расходом владельца или, наоборот, полностью перекладывать его на арендатора без подтверждения договором.

Подробная структура затрат приведена в материале про эксплуатационные расходы на офис.

Текущий ремонт и обслуживание

Даже новый офис требует регулярных расходов:

• устранения неисправностей;
• замены изношенного оборудования;
• локального ремонта;
• обслуживания инженерии;
• восстановления отделки.

Управление объектом

Если собственник не занимается офисом самостоятельно, появляются расходы на:

• управляющего;
• бухгалтерское сопровождение;
• работу с арендатором;
• контроль платежей;
• организацию ремонта.

Страхование

Состав и стоимость страхования зависят от объекта, собственника и требований кредитора.

Налоги

Налоговая нагрузка зависит от:

• того, кто владеет помещением;
• налогового режима;
• кадастровой или иной базы;
• структуры договора;
• наличия НДС;
• других обстоятельств сделки.

Налог нельзя механически брать из чужого примера. Его рассчитывают под конкретного собственника.

Комиссия за поиск арендатора

Расход возникает не ежегодно, но его полезно распределить по предполагаемому сроку договора или учитывать в год замены арендатора.

Резерв на будущие капитальные работы

Замена климатического оборудования или существенное обновление интерьера не относится к обычным ежемесячным расходам, но игнорировать такие затраты нельзя.

Для внутренней финансовой модели можно формировать ежегодный резерв.

Что такое NOI

NOI — net operating income, или чистый операционный доход объекта.

Упрощённая формула:

NOI = эффективный валовой доход − операционные расходы собственника.

В NOI обычно включают доход недвижимости и регулярные расходы, связанные с её эксплуатацией.

При этом отдельно рассматриваются:

• платежи по кредиту;
• амортизация;
• налог на прибыль собственника;
• крупные капитальные вложения;
• цена будущей продажи.

Это важно, потому что NOI показывает эффективность самого объекта независимо от того, куплен он на собственные или заёмные средства.

Допустим:

• эффективный доход — 34,8 млн рублей;
• регулярные расходы собственника — 5,8 млн рублей.

Тогда:

NOI = 34,8 − 5,8 = 29 млн рублей в год.

Что такое ставка капитализации

Ставка капитализации, или cap rate, показывает отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта.

Формула:

Cap rate = NOI ÷ стоимость офиса × 100%.

Если NOI составляет 29 миллионов рублей, а офис стоит 300 миллионов:

29 ÷ 300 × 100% = 9,67%.

Cap rate помогает сравнивать доходные объекты без учёта индивидуальной структуры кредита.

Но показатель нужно применять аккуратно.

Cap rate не показывает напрямую:

• рост стоимости офиса;
• будущую цену продажи;
• расходы на крупный ремонт;
• доходность собственных денег при кредите;
• изменение арендной ставки через пять лет;
• время получения каждого денежного потока.

Для сложного инвестиционного проекта одной ставки капитализации недостаточно.

Чистая доходность на все вложения

Для практической оценки полезно разделить NOI и доходность на фактически вложенный капитал.

Допустим:

• цена покупки — 300 млн рублей;
• расходы на сделку — 3 млн;
• fit-out, мебель и оборудование — 57 млн;
• полные первоначальные вложения — 360 млн;
• NOI — 29 млн;
• резерв на будущие капитальные работы — 1,5 млн.

Денежный поток после резерва:

29 − 1,5 = 27,5 млн рублей.

Доходность на все вложения:

27,5 ÷ 360 × 100% = 7,64% годовых.

Сравним показатели:

Показатель	Результат
Валовая доходность от цены покупки	12%
Cap rate от цены покупки	9,67%
Доходность на все вложения после резерва	7,64%

Один объект одновременно показал три разные цифры. Каждая отвечает на свой вопрос.

Именно поэтому фраза «доходность офиса — 12%» без описания формулы практически ничего не говорит инвестору.

Срок окупаемости офиса

Простой срок окупаемости рассчитывается так:

Срок окупаемости = общие вложения ÷ годовой денежный поток.

В нашем примере:

360 млн ÷ 27,5 млн = около 13,1 года.

Это удобный, но грубый показатель.

Он не учитывает:

• изменение стоимости денег;
• инфляцию;
• рост арендной ставки;
• изменение расходов;
• цену будущей продажи;
• различие между доходом сегодня и через десять лет.

Поэтому простой срок окупаемости полезен для первого сравнения, но не заменяет долгосрочную финансовую модель.

Полный пример расчёта доходности офиса

Рассмотрим условный объект.

Первоначальные вложения

Статья	Сумма
Покупка офиса	300 млн ₽
Юридические, технические и регистрационные расходы	3 млн ₽
Fit-out, мебель и оснащение	57 млн ₽
Всего вложено	360 млн ₽

Потенциальный доход

Статья	Сумма в год
Базовая аренда	36 млн ₽
Дополнительный доход	1,2 млн ₽
Потенциальный доход	37,2 млн ₽

Корректировка дохода

Статья	Сумма
Резерв на простой, каникулы и неполученные платежи	−2,4 млн ₽
Эффективный доход	34,8 млн ₽

Регулярные расходы собственника

Статья	Сумма
Эксплуатация и содержание	4 млн ₽
Управление, страхование и текущий ремонт	1,8 млн ₽
Всего операционных расходов	5,8 млн ₽

Результат

NOI = 34,8 − 5,8 = 29 млн рублей.

Резерв на будущие капитальные работы:

1,5 млн рублей в год.

Денежный поток до финансирования:

29 − 1,5 = 27,5 млн рублей.

Чистая доходность:

27,5 ÷ 360 × 100% = 7,64% годовых.

Простой срок окупаемости:

360 ÷ 27,5 = около 13,1 года.

Пример показывает, почему фактический результат может существенно отличаться от доходности, рассчитанной по объявлению.

Как кредит влияет на доходность

Заёмное финансирование не меняет операционные характеристики офиса, но меняет доходность собственных денег.

Для этого используют показатель cash-on-cash:

Cash-on-cash = денежный поток после платежей по кредиту ÷ собственные вложенные деньги × 100%.

Продолжим условный пример:

• общие вложения — 360 млн рублей;
• кредит — 180 млн;
• собственный капитал — 180 млн;
• денежный поток до кредита — 27,5 млн;
• годовые платежи по кредиту — условно 18 млн.

Денежный поток собственника:

27,5 − 18 = 9,5 млн рублей.

Доходность собственного капитала:

9,5 ÷ 180 × 100% = 5,28%.

В этом сценарии кредит уменьшил текущую доходность денег собственника.

При других условиях финансовый рычаг может её повысить. Результат зависит от стоимости кредита и доходности самого объекта.

Главное правило:

Если стоимость финансирования выше операционной доходности недвижимости, кредит способен ухудшить денежный поток.

Как учитывать индексацию аренды

Индексация увеличивает будущий договорный доход, но её нельзя воспринимать как гарантированную прибыль без анализа договора.

Необходимо проверить:

• размер индексации;
• дату первого повышения;
• применяется ли она ко всей ставке;
• есть ли верхний предел;
• может ли арендатор пересматривать условия;
• соответствует ли будущая ставка рынку.

Для расчёта лучше подготовить три сценария:

Консервативный

Минимальная индексация, более длинный простой, умеренная цена продажи.

Базовый

Наиболее вероятные условия договора и расходы.

Оптимистичный

Высокая индексация, отсутствие простоя и рост стоимости.

Решение о покупке не должно держаться только на оптимистичном сценарии.

Как арендные каникулы влияют на доходность

Арендные каникулы — период, когда арендатор не платит аренду полностью или частично.

Например:

• договорная ставка — 3 млн рублей в месяц;
• арендные каникулы — 3 месяца.

В первый год собственник получит не 36, а 27 миллионов рублей базовой аренды.

В рекламной презентации доходность могут считать по полной годовой ставке, хотя фактический первый денежный поток будет ниже.

Каникулы можно учитывать двумя способами:

• полностью относить на первый год;
• распределять их экономический эффект на срок договора.

Для оценки платёжеспособности собственника важнее первый способ. Для сравнения долгосрочных договоров может использоваться второй.

Почему качество арендатора влияет на расчёт

Два офиса с одинаковой ставкой могут иметь разный риск.

Оцените:

• финансовое состояние арендатора;
• срок работы компании;
• отрасль;
• длительность договора;
• обеспечительный платёж;
• возможность досрочного расторжения;
• историю платежей;
• объём инвестиций арендатора в помещение.

Долгий договор с понятной компанией делает денежный поток более прогнозируемым.

Но даже известное название арендатора не отменяет проверки условий.

Например, договор может позволять выйти из помещения через несколько месяцев без существенной компенсации.

Доходность офиса без арендатора

Если объект продаётся пустым, расчёт строится не на действующем денежном потоке, а на прогнозе.

Проверить нужно:

• рыночную ставку сопоставимых офисов;
• средний срок поиска арендатора;
• необходимые арендные каникулы;
• стоимость адаптации;
• комиссию брокера;
• расходы во время простоя;
• конкурентные предложения.

Доходность пустого помещения всегда чувствительнее к предположениям.

Небольшое изменение прогнозной ставки способно заметно поменять итог.

Поэтому полезно рассчитывать минимум три варианта:

• ставка ниже ожиданий;
• базовая ставка;
• ставка выше ожиданий.

Доходность готового арендного бизнеса

Объект с действующим арендатором кажется проще для оценки: договор уже подписан, платежи известны.

Но проверить нужно не только сумму аренды.

Важно установить:

• соответствует ли ставка рынку;
• как долго действует договор;
• есть ли индексация;
• кто оплачивает OPEX;
• можно ли досрочно расторгнуть договор;
• есть ли задолженность;
• какой депозит внесён;
• кто оплатит восстановление помещения.

Если текущая ставка значительно выше рыночной, после выезда арендатора доход может снизиться.

Если она ниже рынка, объект может иметь потенциал, но повышение платы ограничивается договором.

Доходность и ликвидность — не одно и то же

Высокодоходный объект не всегда легко продать.

Повышенная доходность может компенсировать:

• слабую локацию;
• короткий договор;
• сложного арендатора;
• специфическую планировку;
• высокие расходы;
• юридический или технический риск.

Инвестору необходимо отдельно проверить ликвидность офиса — насколько легко его можно будет реализовать или сдать другому арендатору.

Поэтому правильное решение строится на сочетании:

• доходности;
• надёжности денежного потока;
• ликвидности;
• качества объекта;
• рисков.

Как провести сценарный анализ

Одна финансовая модель создаёт ложную точность.

Лучше изменить несколько ключевых параметров и посмотреть, как поведёт себя доходность.

Для условного офиса из нашего примера:

Сценарий	Доходность
Базовый расчёт	7,64%
Снижение арендного дохода примерно на 10%	около 6,64%
Увеличенный резерв на простой	около 6,97%
Удорожание первоначального fit-out на 30 млн ₽	около 7,05%
Рост регулярных расходов примерно на 25%	около 7,24%

Точные цифры зависят от структуры модели, но принцип понятен: нужно определить, какие факторы сильнее всего меняют результат.

Для одного офиса главным риском будет простой. Для другого — ремонт. Для третьего — высокая стоимость кредитования.

Как сравнить три офиса

Создайте одну таблицу и используйте одинаковые допущения.

Показатель	Офис 1	Офис 2	Офис 3
Цена покупки
Расходы на сделку
Fit-out и мебель
Полные вложения
Потенциальная аренда
Резерв на простой
Эффективный доход
Расходы собственника
NOI
Cap rate
Чистая доходность
Срок окупаемости
Возможный дисконт при продаже

Не меняйте методику в середине сравнения.

Например, если для одного объекта используется цена с ремонтом, нельзя сравнивать её с другим офисом, где в расчёт вошла только бетонная коробка.

Как оценивать офис для собственного использования

Корпоративный офис не всегда покупается ради арендного потока.

Если компания собирается занимать помещение самостоятельно, прямого арендного дохода не будет.

Вместо него можно сравнить два сценария.

Аренда

• ежегодная арендная плата;
• индексация;
• OPEX;
• ремонт;
• возможный переезд;
• отсутствие капитала в недвижимости.

Собственность

• цена покупки;
• стоимость финансирования;
• fit-out;
• эксплуатация;
• налоги;
• остаточная стоимость объекта;
• возможность последующей продажи или сдачи.

Экономическим эффектом собственности становится не «арендный доход от самого себя», а сочетание:

• отсутствия внешней арендной платы;
• контроля над помещением;
• стоимости актива;
• будущей цены выхода.

Методика сравнения двух вариантов раскрыта в статье «Купить или арендовать офис в Москва-Сити».

Как оценивать F-375

Офисный пентхаус F-375 относится к редкому формату корпоративной недвижимости.

Объект занимает три уровня общей площадью 2 642 м² на вершине Башни Федерация Восток. В состав предложения входят 15 парковочных мест.

Для такого объекта важно разделить два возможных сценария.

Собственная штаб-квартира

В модели оцениваются:

• стоимость альтернативной аренды сопоставимого пространства;
• расходы на владение;
• срок использования;
• fit-out;
• стратегическая ценность единой штаб-квартиры;
• остаточная стоимость актива.

Инвестиционная покупка

В модели дополнительно нужны:

• реалистичная рыночная аренда;
• срок поиска арендатора;
• условия договора;
• расходы собственника;
• ставка капитализации для сопоставимого сегмента;
• будущая цена выхода.

Для уникального объекта нельзя механически применять доходность типового офисного блока.

Небольшой стандартный офис и многоуровневая trophy-недвижимость имеют разную аудиторию, логику использования и структуру стоимости.

Поэтому F-375 необходимо оценивать одновременно как недвижимый актив и как пространство для собственной представительской штаб-квартиры.

Что проверить до финансового расчёта

Качественная таблица не исправит проблемы самого объекта.

До окончательного решения необходимо проверить:

• право собственности;
• обременения;
• договоры;
• перепланировку;
• технические характеристики;
• инженерные мощности;
• управляющую компанию;
• права на машиноместа.

Полный порядок приведён в чек-листе проверки коммерческой недвижимости перед покупкой.

Если исходные сведения неверны, даже идеально рассчитанная доходность будет бесполезной.

Типичные ошибки при расчёте доходности

Делить аренду только на цену покупки

Игнорируются ремонт, сделка и оборудование.

Не учитывать простой

Модель предполагает постоянную полную занятость.

Использовать ставку из объявления

Цена предложения может отличаться от фактической сделки.

Забывать про арендные каникулы

Особенно сильно они влияют на первый год.

Считать весь OPEX расходом собственника

Часть платежей может возмещать арендатор.

Полностью исключать OPEX

Некоторые расходы всё равно остаются на владельце.

Не создавать резерв на ремонт

Интерьер и оборудование не служат бесконечно.

Путать NOI и денежный поток после кредита

NOI характеризует объект, а не структуру финансирования.

Сравнивать валовую и чистую доходность

Такие цифры нельзя ставить в один ряд.

Закладывать гарантированный рост цены

Будущая стоимость недвижимости неизвестна.

Использовать только один сценарий

Оптимистичная модель не показывает устойчивость инвестиции.

Как рассчитать доходность офиса: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Определите полную сумму вложений

Сложите цену покупки, расходы на сделку, ремонт, мебель и оборудование.

Шаг 2. Рассчитайте потенциальный доход

Учтите аренду помещения, машиномест и другие предусмотренные поступления.

Шаг 3. Сделайте поправку на простой

Вычтите периоды без арендатора, каникулы, скидки и возможные неплатежи.

Шаг 4. Определите расходы собственника

Добавьте эксплуатацию, управление, страхование, текущий ремонт и другие регулярные затраты.

Шаг 5. Рассчитайте NOI

Вычтите операционные расходы из эффективного валового дохода.

Шаг 6. Рассчитайте несколько показателей

Определите валовую доходность, cap rate, чистую доходность и срок окупаемости.

Шаг 7. Создайте три сценария

Подготовьте консервативный, базовый и оптимистичный варианты.

Шаг 8. Проверьте объект и договор

Подтвердите арендную ставку, распределение расходов, состояние помещения и юридические характеристики.

Коротко: как правильно считать доходность офиса

Доходность офиса нельзя оценивать одной формулой из объявления.

Для полноценного расчёта необходимо:

• определить все первоначальные вложения;
• спрогнозировать реальный, а не максимальный доход;
• учесть простой;
• отделить расходы собственника от расходов арендатора;
• рассчитать NOI;
• определить cap rate;
• посчитать чистый денежный поток;
• оценить окупаемость;
• проверить результат в нескольких сценариях.

Валовая доходность подходит для быстрого просмотра предложений. Для решения о покупке нужны чистый денежный поток, риски и полная стоимость входа.

Если компания рассматривает не типовой арендный блок, а собственную уникальную штаб-квартиру, расчёт необходимо дополнять стоимостью альтернативной аренды, долгосрочной ценностью актива и ликвидностью.

Пример такого пространства представлен на основной странице офиса в Башне Федерация.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать доходность офиса?

Из годового дохода вычитают простой и расходы собственника, после чего полученный денежный поток делят на полную сумму вложений и умножают на 100%.

Что такое валовая доходность офиса?

Это отношение годовой договорной аренды к цене покупки без учёта простоя, ремонта, налогов и других расходов.

Что такое NOI?

NOI — чистый операционный доход недвижимости. Он рассчитывается как эффективный доход объекта за вычетом регулярных операционных расходов собственника.

Что такое cap rate?

Ставка капитализации — отношение годового NOI к цене покупки или текущей рыночной стоимости объекта.

Как посчитать срок окупаемости офиса?

Полную сумму вложений делят на годовой денежный поток. Такой расчёт даёт простой срок окупаемости без учёта изменения стоимости денег и цены будущей продажи.

Нужно ли учитывать ремонт в доходности?

Да. Если без ремонта объект нельзя сдать или использовать, стоимость fit-out, мебели и оснащения должна входить в общую сумму инвестиций.

Как учитывать простой помещения?

Можно заложить процент от потенциальной аренды или конкретное количество месяцев без арендатора. Для сравнения объектов лучше использовать единый консервативный подход.

Чем доходность отличается от ликвидности?

Доходность показывает финансовый результат от владения, а ликвидность — насколько легко офис можно будет продать или сдать без существенного дисконта.